2025년 최신 전세 최우선변제 기준: 보증금 5,500만 원 보호법

최우선변제 제도는 주택임대차보호법상 소액 임차인 보호를 위한 장치입니다. 집이 경매/공매 시 일정 금액을 우선 변제받도록 합니다. 2023년 3월 7일 이후 기준이 적용됩니다.

2025년 지역별 최우선변제 금액 (2023.3.7. ~ 현재)

최신 기준은 지역별 주택 가격을 반영합니다. 거주 지역 기준 확인이 중요합니다.

• 서울: 보증금 1.65억 이하 → 최대 5,500만 원
• 수도권(서울 제외): 보증금 1.45억 이하 → 최대 4,800만 원
• 광역시 등: 보증금 7,700만 원 이하 → 최대 2,600만 원
• 그 외 지역: 보증금 6,500만 원 이하 → 최대 2,200만 원

주의: 상기 금액은 최우선변제 대상 보증금 한도이며, 실제 변제받는 금액은 해당 지역의 최우선변제금 상한선까지입니다.

최우선변제권 확보: 대항력 & 확정일자

최우선변제권 행사를 위해 대항력과 확정일자는 필수 요건입니다.

1. 대항력: 이사 후 즉시 전입신고 및 실거주. 효력은 다음 날 0시부터 발생.
2. 확정일자: 주민센터, 등기소, 인터넷등기소에서 계약서에 확정일자 부여.
3. 요건 유지: 배당요구종기일까지 대항력(점유+주민등록) 유지 필수.

실무 팁: 매수인이 잔금 납부 시까지 주민등록 유지 권장. 이사 시, '주택임차권등기명령' 신청하여 대항력·우선변제권 보전.

전세사기 예방 및 보증금 미반환 대처

전세사기 예방을 위해 추가 안전장치와 명확한 대처 방안 숙지가 중요합니다.

• 계약 전 근저당 설정일 확인: 근저당 설정일 파악 필수. 계약일보다 앞선 근저당은 보증금 보호에 영향을 줄 수 있습니다.
• 전세보증금 반환보증보험 가입: 임대인 미반환 시 보험사가 대신 지급. 보증금 전액 보호를 위한 확실한 방법.
• 임차권등기명령 활용: 계약 종료 후 보증금 미반환 시, 즉시 신청. (필요 서류: 임대차계약서, 주민등록등본 등)
• 보증금 미반환 시 절차: 내용증명 → 지급명령/소송 → 경매 신청 및 배당 요구 → 배당금 수령.

PAS(S)법칙 점검:

1. P (Possession): 점유·전입 유지 또는 임차권등기명령 등기 여부.
2. A (Auction line): 경매 신청 등기일·배당요구 종기일 파악.
3. S (Small-Amount): 보증금이 지역별 '소액보증금' 범위 해당 여부 확인.
4. S (Sequence): 확정일자, 담보권 설정일, 경매 신청일 순위 점검.

최우선변제 기준은 정부 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 장기적 관점에서 대비가 필요합니다.

입법 예고 및 향후 제도 개선

2025년 4월, 소액임차인 한도 산정 기준 2년 주기 자동 조정 규칙 신설이 예고되었습니다. 이는 법의 실효성 유지를 위한 조치입니다.

2025년, 최우선변제 기준 이해는 보증금 보호의 시작입니다. 최신 기준, 필수 요건, 추가 안전장치 활용으로 소중한 보증금을 지키십시오.