상가 권리금 계약서 특약, 분쟁 막는 5가지 핵심 조항 완벽 분석

상가 권리금 계약서의 핵심은 '특약사항'입니다. 잠재적 갈등 요소를 명확히 규정해 분쟁 가능성을 줄입니다. 2025년 현재 법규를 고려한 특약 구성이 필수입니다.

1. 권리금 대상 및 범위 명확화

권리금 분쟁의 주된 원인은 대상 범위의 불명확성입니다. 다음 사항을 구체적으로 명시해야 합니다.

• 유형 자산 명세: 인수 시설, 비품 목록을 별도 첨부합니다. 품목별 수량, 상태 상세 기재가 좋습니다.
• 무형 자산 정의: 거래처, 노하우, 상권 등 이전 범위를 명확히 합니다. 개인정보보호법 준수를 명시합니다.
• 미포함 사항 명시: 권리금 계약에 포함되지 않는 사항을 규정해 오해를 방지합니다.

구체적 행동 지침:

1. 현장 실사 및 인수 목록 작성.
2. 별지 목록 첨부 및 양 당사자 서명/날인.
3. 무형 자산 이전 절차 명시 (예: 주요 거래처 명단 7일 내 인계).

2. 임대인 동의 및 임대차 계약 연계 조항

권리금 계약은 임대차 계약 성사에 따라 효력이 발휘됩니다. 임대인의 부당한 거절 시 대비가 중요합니다.

• 임대인 동의 조건: "임대인과 신규 임차인 간 임대차 계약 체결을 조건으로 한다." 문구 삽입.
• 계약 무효 시 전액 반환: "임대인 귀책사유로 임대차 계약이 체결되지 않으면, 권리금 전액을 즉시 반환한다." 포함.
• 임대차 조건 유지 약정: 보증금, 월세 등 조건이 기존과 유사해야 함을 명시합니다.

구체적 행동 지침:

1. 신규 임차인 입점 상가 임대차 조건 사전 확인.
2. 계약서에 명확한 문구(동의 조건, 반환, 조건 유지) 삽입.
3. 임대인과 소통 기록 확보.

3. 시설물 인도 및 하자 책임 규정

인도 시설물의 상태, 하자 발생 시 책임 소재 불명확성은 분쟁으로 이어집니다.

• 인도 시점 및 상태 명시: '현 상태 그대로(as-is)' 인수를 원칙으로 합니다.
• 하자 발생 시 책임 소재: 인도 이전 하자는 기존 임차인, 이후 하자는 신규 임차인 책임 명확화.
• 하자 고지 의무: 기존 임차인은 인지한 하자에 대해 고지 의무가 있음을 명시합니다.

구체적 행동 지침:

1. 시설물 점검표 작성 및 첨부.
2. '현 상태 인수' 원칙 명시.
3. 고지 의무 및 위반 시 책임 규정 추가.

4. 영업 방해 금지 및 권리금 반환 규정

기존 임차인의 경쟁 영업은 신규 임차인의 활동을 방해할 수 있습니다. 권리금 반환 규정도 명확해야 합니다.

• 경업 금지 조항: 일정 기간, 일정 반경 내 동일/유사 업종 영업 금지 명시.
• 권리금 반환 불가 명시: 신규 임차인 지급 권리금은 유무형 자산 대가로 반환 불가. (단, 계약 무효 사유 제외)
• 위약금 규정: 계약 위반 시 위약금 규정을 명확히 해 이행 강제.

구체적 행동 지침:

1. 경업 금지 기간 및 범위 협의.
2. 위약금 액수 특정.
3. 권리금 반환 조건 명확화.

상가 권리금 계약은 법적 효력을 가지므로, 구두 합의나 일반 양식 사용은 위험합니다. 2025년 이후 부동산 시장 변화와 법규 개정을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

전문가 관점: 행정사와 변호사 역할

권리금 계약서 작성은 행정사의 고유 업무이며, 복잡한 사안은 변호사 자문이 안전합니다. 2025년 현재, 부동산 중개업자의 단독 작성은 법적으로 제한될 수 있습니다.

상가 권리금 계약서 특약은 미래 분쟁 예방 및 자산 보호의 핵심입니다. 구체적이고 명확한 특약은 갈등 소지를 차단합니다. 본 가이드라인을 참고해 전문가 도움받아 안전한 계약을 체결하시기 바랍니다.