전월세 수리비 분쟁 끝! 집주인vs세입자 부담 기준 및 2025년 대비 완벽 가이드

민법 제623조는 집주인의 '사용·수익 가능' 상태 유지 의무를 규정합니다. 보일러 고장, 누수 등은 집주인 책임이 원칙입니다.

1. 집주인 책임: '건물 기능 유지'와 '노후화'

주요 설비 고장(보일러, 배관, 전기), 건물 구조 자체 결함, 자연 노후화(20년 이상 주택)는 집주인이 부담합니다. 2024년 1월 개정법은 임대인 미응답 시 임차인 직접 수리 및 비용 청구를 강화했습니다.

• 집주인 부담 항목:
  • 구조: 지붕, 외벽, 기둥, 바닥 균열/파손.
  • 설비: 보일러, 수도/배수관, 전기 배선/차단기 고장.
  • 노후화: 20년 이상 주택 창문/샤시 뒤틀림, 파손.
  • 결로/곰팡이: 건물 단열 문제 (세입자 과실 없을 시).
  • 옵션 가전: 빌트인 에어컨, 냉장고 등 노후 고장.
• LED등: 고정형 LED는 시설물로 집주인 부담이 원칙입니다. 2025년 시장 트렌드도 이를 지지합니다.

집주인 수선 의무 이행 절차:

1. 고장 즉시 사진/영상 촬영.
2. 집주인에게 즉시 통보 (기록 남는 방식). 2024년 개정법상 임대인 묵시적 거부는 불리합니다.
3. 수리 범위 및 비용 부담 협의.
4. 긴급 시 사전 통보, 직접 수리 후 영수증 확보.

2. 세입자 책임: '사용 중 파손'과 '소모품'

세입자의 부주의로 인한 파손(변기 깨짐, 벽면 훼손), 관리 소홀, 소모품 교체는 세입자 부담입니다. 전구, 수도 필터 등이 해당됩니다. 2024년 표준계약서상 '경미한 수선'은 모호할 수 있습니다.

• 세입자 부담 항목:
  • 고의/과실 파손: 세입자 부주의로 인한 벽면, 유리, 가전제품 파손.
  • 소모품: 전구, 형광등, 수도 필터, 배수구 필터 등.
  • 단순 막힘: 변기, 싱크대 막힘 (배관 노후 제외).
  • 개인 설치/개조: 세입자 임의 가전 설치, 못 자국 등.
• 에어컨: 옵션 설치는 집주인, 개인 설치는 세입자 부담입니다.

보일러 노후화 여부 등 애매한 경우, 설치 시기 및 사용 기간으로 판단합니다. 도배/장판은 노후화는 집주인, 훼손은 세입자 부담입니다.

계약서 특약 활용: 분쟁 사전 예방

LED등, 옵션 가전, 노후 설비 등 부담 주체를 특약으로 명확히 기재하세요. 2024년 표준임대차계약서도 세부 조항 추가를 권장합니다. 계약 시 집 상태 기록은 필수입니다.

수리비 분쟁 최소화는 '기준 인지'와 '기록 생활화'로 가능합니다. 민법 제623조와 2024년 개정법을 숙지하고, 계약 시 꼼꼼히 확인하며 기록하는 습관이 중요합니다.