2025년 10월, 전월세 계약 갱신 시 '묵시적 갱신'과 '계약갱신청구권'의 차이를 명확히 알아야 합니다.
묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 핵심 요약
- 묵시적 갱신: 만료 2개월 전 의사표시 없으면 기존 조건 자동 2년 연장. 계약갱신청구권: 임차인이 1회 요구 시 2년 연장.
- 묵시적 갱신: 임차인 언제든 3개월 전 통보 후 퇴거 가능. 임대인 동의 없이 해지 불가.
- 계약갱신청구권: 임차인 3개월 전 통보 시 중도 해지 가능.
- 임대료 증액: 묵시적 갱신 시 합의. 계약갱신청구권 사용 시 최대 5% 제한 (2024년 기준).
- 임대인 거부: 묵시적 갱신 시 임차인의 2기 연체 등 의무 위반. 계약갱신청구권은 법정 사유 시 거부 가능.
| 분석 항목 | 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 별도 의사 표시 부재 시 자동 발생. | 임차인의 명시적 요구 발생. |
| 갱신 횟수 | 제한 없음. | 임차인 1회 한정. |
| 기간 연장 | 기존 계약 동일 (통상 2년). | 기존 계약 동일 (통상 2년). |
| 조건 변경 | 당사자 합의. | 최대 5% 증액 가능 (2024년 기준). |
| 중도 해지 (임차인) | 언제든 가능, 3개월 전 통보. | 언제든 가능, 3개월 전 통보. |
| 임대인 거부 사유 | 임차인의 2기 차임 연체 등 의무 위반. | 임대인 실거주, 재건축, 임차인 계약 위반 등 법정 사유. |
묵시적 갱신: 자동 연장의 힘
묵시적 갱신은 계약 만료 시 양측이 별도 갱신 거절 의사를 표시하지 않으면 기존 계약 내용 그대로 자동 연장되는 제도입니다. 주택임대차보호법 제6조에 근거하며, 임대인 또는 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 발생합니다. 별도 계약서 없이 보증금, 월세, 기간 등 모든 조건이 동일하게 유지됩니다. 임차인은 별도 노력 없이 주거 안정을 도모할 수 있습니다.
묵시적 갱신 시 임차인 권리 및 임대인 의무
묵시적 갱신 시 임차인은 기존 조건으로 2년 더 거주할 권리가 있습니다. 임차인은 언제든지 계약 해지 가능하나, 3개월 전 임대인에게 통보해야 합니다. 임대인은 임차인 동의 없이 계약 해지가 불가능합니다. 이는 임차인 주거 안정을 보호합니다.
- 임차인 중도 해지: 언제든 가능.
- 임대인 통보 의무: 3개월 전 사전 통보.
- 임대인 해지 제한: 임차인 동의 없이 불가.
임대료, 보증금 증액은 당사자 합의로 가능합니다. 임대인 일방 요구는 불가하며, 임차인 동의 없으면 기존 금액 유지됩니다.
- 계약 만료 6~2개월 전: 갱신 거절 의사 통지 여부 확인.
- 자동 갱신 확인: 별도 의사 표시 없이 만료일 경과 시.
- 기존 조건 유지: 보증금, 월세, 기간 등 동일.
묵시적 갱신 시 임대인 거부 사유
묵시적 갱신이라도 임대인이 계약 해지 가능한 예외 사유가 있습니다. 임차인의 계약상 의무 위반 시 해당됩니다. 주요 사유는 임차인의 2기 차임액 연체, 임대차 계약 의무 현저히 위반(불법 개조, 무단 전대 등)입니다.
계약갱신청구권: 임차인의 적극적 권리
계약갱신청구권은 임차인이 기존 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구하는 법적 권리입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 2년 연장됩니다. 임차인 당 주택에 대해 1회만 행사 가능합니다.
계약갱신청구권 행사 시 증액 및 중도 해지
계약갱신청구권 행사 시 임대료, 보증금 증액은 직전 계약 금액의 5%를 초과할 수 없습니다 (2024년 기준). 임차인은 언제든지 계약 해지 가능하며, 3개월 전 임대인에게 통보해야 합니다.
임대인은 임대인 또는 직계존비속 실거주, 임차인의 2기 차임 연체, 거짓 계약, 무단 전대, 주택 멸실/철거/재건축 예정 등 법정 사유가 있을 때만 계약갱신청구권 행사를 거부할 수 있습니다. 임차인은 법정 사유가 없는 한 거주 권리를 보호받습니다.
FAQ
A. 묵시적 갱신이 횟수 제한 없이 연장 가능하여 장기 거주 시 유리합니다. 임대료 증액 협상 여지가 더 클 수 있습니다. 계약갱신청구권은 1회 제한이 있으나, 임대인의 실거주 등 거부 사유가 없다면 권리가 확실히 보장됩니다.
A. 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절했으나 제3자에게 매도한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.
현명한 계약 갱신 가이드
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 임차인 주거 안정을 위한 중요 제도입니다. 차이점을 이해하고 상황에 맞는 방법을 선택해야 합니다. 계약 만료 시 소통 기록을 남기고, 보증금/월세 증액 시 법적 상한선(5%)을 숙지해야 합니다.
"정보 습득과 명확한 의사 표현으로 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 장점을 활용하라."
본 정보는 2025년 10월 기준으로 작성되었으며, 법률 및 시장 상황은 변동될 수 있습니다. 전문가 상담을 권장합니다.