등기부등본 확인: 2025년 보증금 지키는 '깡통전세' 막는 3단계 방법

부동산 등기부등본은 부동산의 공적 신분증입니다. 전세 계약에서 보증금 보호를 위한 가장 기본적인 안전 조치입니다. 2025년에도 전세 사기 피해가 발생하므로, 등기부등본 미확인은 보증금 손실로 이어질 수 있습니다.

등기부등본 구성 요소 이해

• 표제부: 부동산 주소, 면적 등 기본 정보. 계약서와 일치 여부 확인.
• 갑구: 소유권 정보. 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인. 압류, 가압류, 가처분 등 법적 제한 확인.
• 을구: 소유권 외 권리. 근저당, 전세권, 신탁등기 등 확인. 근저당 과다 시 '깡통전세' 위험.

이 세 가지 구성 요소를 정확히 파악해야 전세 사기를 예방하고 보증금을 지킬 수 있습니다.

전세 사기 예방: 등기부등본 3단계 확인 전략 (2025년)

1. 1단계 (탐색 확인): 계약 결정 전, 기본적인 권리 관계에 문제가 없는지 확인.
2. 2단계 (최신본 확인): 계약서 작성 직전, 새로운 권리 변동 사항 없는지 최종 점검.
3. 3단계 (최종 안전 확인): 잔금 지급 직전, 권리 관계에 변동이 없는지 최종 확인.

2025년 최신! 등기부등본 발급 및 열람 방법

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 간편하게 발급/열람 가능합니다. 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다.

• 인터넷등기소 접속 후 '부동산 등기열람/발급' 선택.
• 부동산 주소 검색 후 '집합건물' 및 '현행' 등기기록 확인.
• 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 선택 후 결제.

계약 직전이나 입주 후에는 '열람' 기능으로 권리 변동을 수시로 확인하세요.

등기부등본 '을구'의 근저당 설정은 집주인의 채무 상태를 보여줍니다. 과도한 근저당은 보증금 위험을 야기하며, 2025년에도 '깡통전세' 피해는 발생합니다. 깡통전세는 주택 시세보다 전세보증금+대출 합이 높은 상태입니다.

근저당 채권 최고액 계산법

을구에서 '근저당'과 '채권 최고액'을 확인해야 합니다. 채권 최고액은 실제 대출 원금보다 높게 설정됩니다. 이 금액을 기준으로 보증금과 비교하여 안전성을 판단하세요.

신탁등기, 전세권 등 기타 주의사항

신탁등기 시 집주인 임의 계약은 무효될 수 있습니다. 이미 존재하는 다른 전세권이나 임차권은 보증금 회수 순위를 밀 수 있으니 주의하세요.

전세계약은 수억 원 자산을 맡기는 중요한 거래입니다. 2025년 최신 등기부등본 확인 방법을 숙지하고, 표제부, 갑구, 을구 핵심 내용을 파악하는 것이 재산 보호의 시작입니다.