전세 계약은 목돈이 오가는 만큼, '설마 나에게 일이 생기겠어?'라는 안일함은 금물입니다. 2025년 현재에도 전세사기는 심각한 문제이며, 계약서의 미묘한 차이가 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 이 글은 여러분의 보증금을 안전하게 지키기 위한 필수 특약사항을 명확한 근거와 함께 제시합니다.
전세 계약 특약사항 핵심 요약
- 등기부 권리변동 유지 특약: 잔금일 익일까지 근저당 등 추가 설정 시 계약 해지 및 계약금 전액 반환 조건을 명시합니다.
- 전세보증보험 가입 협조 특약: 임대인 협조 의무를 명시하고, 보증보험 가입 거절 시 계약금 즉시 반환받도록 합니다.
- 세금 체납 확인/완납 의무 특약: 국세·지방세 완납 증명서 확인 의무와 잔금일 전 상환 조건을 명시합니다.
- 집주인 변경 시 고지/보증금 보호 특약: 임대인 변경 시 사전 고지 및 양수인의 보증금 사고/체납 고지 협조를 요구합니다.
- 보증금 반환 의무 명확화 특약: 후속 임차인 유무와 관계없이 계약 만료 시 보증금 전액 반환을 명시합니다.
| 분석 차원 | 권리변동 유지 특약 | 보증보험 협조 특약 |
|---|---|---|
| 핵심 이점 | 잔금일 후 추가 담보 설정으로 인한 보증금 손실 차단. 최우선 변제권 강화. | 보증보험 가입으로 보증금 안전 확보. 임대인 협조 거부 시 계약 해지. |
| 적용 조건 | 잔금일 전후 추가 대출, 근저당 설정 가능성 시. | 전세보증보험 가입 필수 시. 임대인 협조 필요 시. |
| 기대 결과 | 경매 시 보증금 우선 변제율 극대화. 계약금 반환 통한 재산권 보호. | 보증보험사 통한 보증금 지급 보장. 계약 무효 선언 통한 초기 위험 회피. |
1. 등기부등본 권리변동 유지 특약
계약 전 등기부등본 확인은 필수입니다. 잔금일 이후 임대인이 추가 대출, 가압류 등을 신청하면 임차인의 보증금은 후순위가 됩니다. 2025년에도 이 위험은 여전합니다. "임대인은 잔금일 익일까지 임차목적물에 대하여 임차인의 동의 없이 근저당권, 가압류 등 일체의 권리 변동을 발생시키지 않는다. 위반 시 계약 즉시 해지 및 계약금 전액을 임차인에게 지급한다."는 특약을 포함해야 합니다.
잔금일 권리변동 위험
'을구'의 근저당 등은 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 이 특약은 임대인이 잔금 후에도 새로운 채무를 지지 않도록 강제하여 임차인의 최우선 변제권을 보장합니다.
- 중요: 계약 전 '갑구' 소유주, '을구' 권리관계 확인.
- 함정: 잔금일 기점으로 임대인 추가 대출, 채권자 가압류 발생.
- 특약 역할: 임대인의 잔금일 익일까지 신규 담보 설정 금지.
- 위반 시: 계약 해지 및 계약금 전액 반환.
임대인이 이 특약을 거부하면 계약을 재검토해야 합니다.
- 계약 전: 등기부등본 발급 및 꼼꼼히 확인.
- 특약 요청: "임대인은 잔금일 익일까지 근저당, 가압류 등 권리 변동을 발생시키지 않는다. 위반 시 계약 해지 및 계약금 전액 반환."
- 잔금일 당일: 등기부등본 재확인.
- 불이행 시: 계약 해지 통보 및 계약금 반환 요구.
전세보증보험 가입 협조 특약
임대인 비협조로 보증보험 가입이 거절되는 경우가 많습니다. "임대인은 임차인의 전세보증보험 가입 절차에 적극 협조한다. 임대인 또는 건물 하자로 보증보험 가입이 거절될 경우, 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."는 특약은 필수입니다.
2. 세금 체납, 집주인 변경, 보증금 반환 특약
세금 체납, 집주인 변경, 보증금 반환 관련 특약으로 안전성을 강화해야 합니다. 세금 체납액은 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다.
세금 체납 확인 및 완납 의무
임대인의 세금 체납은 보증금 보호에 직접 영향을 미칩니다. "임대인은 국세 및 지방세 완납 증명서를 제시해야 하며, 체납 시 잔금일 이전까지 상환해야 한다. 불이행 시 계약 무효 및 계약금 전액 반환한다."는 특약을 삽입해야 합니다.
임대인 변경 시, "임대인은 임차목적물 매매 시 사전 통지해야 하며, 양수인은 보증금 사고 이력, 세금 체납 사실이 없음을 고지하고 보증보험 가입 유지에 협조해야 한다."는 특약으로 새로운 집주인의 책임을 명확히 합니다.
보증금 반환 의무 명확화
임대인이 후속 임차인 미유치를 이유로 보증금 반환을 미루는 것을 방지해야 합니다. "계약 만료일(2026년 00월 00일)에 임대인은 후속 임차인 유무와 관계없이 보증금 전액을 반환해야 한다. 지연 시 연 10%의 지연이자를 지급한다."고 명시해야 합니다.
FAQ
A. 핵심 특약(권리변동 유지, 보증보험 협조 등) 거부 시 계약은 피하는 것이 좋습니다. 임대인이 주요 특약을 거부하는 것은 잠재적 위험 신호입니다.
A. 일반적으로 어렵습니다. 임대인과 협의하여 ‘일부 감면’ 등 상호 합의 가능한 수준으로 조율할 수는 있습니다.
안전한 전세 계약 최종 점검
이 특약사항들은 여러분의 보증금을 지키는 ‘무기’이며, 2025년 부동산 시장 불확실성 속에서 든든한 방패가 될 것입니다. 계약서 몇 줄의 특약이 자산을 보호하는 가장 확실한 방법입니다.
'의심스러울 땐, 반드시 특약으로 명문화하라.' 이것이 보증금을 지키는 가장 강력한 원칙입니다.
본 정보는 2025년 10월 31일 현재 기준으로 분석되었으며, 법규 및 시장 상황은 변동될 수 있습니다. 계약 전 전문가와 상담하시기 바랍니다.