상가 위반건축물 매매, 이행강제금 절감 & 해결 방안 총정리

상가 건물은 증축, 개축, 용도 변경 등 위반 행위가 잦아 매매 시 복잡한 문제를 야기합니다. 2025년에도 강화된 건축법은 위반 사항을 더 큰 걸림돌로 만듭니다.

위반 유형별 이행강제금 및 영향

이행강제금은 원상복구 시까지 매년 부과되며, 위반 면적, 시가표준액, 지자체 조례에 따라 산정됩니다. 2025년 현재, 상가 복층 위반 등은 연간 수백만 원의 이행강제금이 부과되어 거래 성사율에 영향을 미칩니다.

• 무허가 증축/개축: 연면적 초과 시, 위반 면적당 시가표준액의 50% 범위 내 부과.
• 불법 용도 변경: 허가 없이 주거용 개조, 내부 분할 시 위반 면적에 따라 부과.
• 복층 구조 위반: 층고 1.5m 초과 다락, 임의 복층은 위반으로 간주.

매수인은 다음 단계별 대응을 고려해야 합니다.

1. 위반 내용, 면적, 시점 정확히 파악.
2. 예상 이행강제금 산출 (최신 법규 확인).
3. 매도인과 가격 조정, 비용 분담, 이행강제금 승계 협상.
4. 협의 내용 계약서 특약에 명확히 기재.

중개사의 고지의무와 책임

부동산 중개사는 위반건축물 여부 및 이행강제금 가능성을 매수인에게 고지할 의무가 있습니다. 2025년에도 중개사가 이를 누락하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

상가 위반건축물 매매 시 '해결'과 '양성화' 중 선택해야 합니다. 2025년 현재, 건축법 개정으로 양성화 절차가 더욱 까다로워졌습니다.

위반건축물 원상복구: 비용과 절차

원상복구는 확실한 해결책이나 시간과 비용이 많이 듭니다. 2025년에도 정부 및 지자체 지원 프로그램을 활용하면 비용 부담을 줄일 수 있습니다. 복구 후에는 부동산 가치 상승과 대출 용이성 증대가 기대됩니다.

2025년 현재, 강화된 건축법과 이행강제금 기준은 상가 위반건축물 매매 리스크를 증대시킵니다. 정확한 현황 파악과 법적 책임 인지가 필수입니다.